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通城县旭红路老工商局片棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)

文       号 : 信息分类: 通知公告

发文机构: 成文日期: 2019年05月07日

名       称: 通城县旭红路老工商局片棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)

通城县旭红路老工商局片棚户区改造项目

国有土地上房屋征收补偿方案

(征求意见稿)


为进一步加快我县城市建设步伐,完善城市基础设施,改善旭红路老工商局片棚户区居民居住环境和住房条件,提升城镇综合承载能力,促进经济增长与社会和谐,推动全县经济社会又好又快发展,根据我县城市棚户区改造计划,县政府决定启动旭红路老工商局片棚户区改造项目房屋征收补偿。为保障被征收人的合法权益,维护公共利益,本着依法征收、公平补偿、决策民主、程序正当、结果公开的原则,结合实际情况,特制定本方案。

一、项目征收的基本情况

项目名称:旭红路老工商局片棚户区改造项目 

征收目的:城市棚户区改造   

征收范围:东至旭红桥“秀水华庭”小区(另含东阁二桥桥头);西至九眼桥;南至旭红路;北至隽水河。凡在该范围内的房屋及附属物(指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物)均属征收范围(具体见规划红线图)。

项目规模:被征收户约152 户,建筑面积约3万平方米。

征收主体:通城县人民政府  

征收部门:通城县住房和城乡建设局

征收实施单位:通城县市场监督管理局

征收签约期限:2019年6月1日至 2019年7月21日止

二、房屋征收法律法规及政策依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》

(二)《中华人民共和国城乡规划法》

(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(四)《中华人民共和国物权法》

(五)《国有土地上房屋征收与补偿条例》

(六)《国有土地上房屋征收评估办法》

(七)《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第380号) 

(八)《通城县国有土地上房屋征收产权调换安置暂行办法》(隽政发[2018]21号)

(九)《通城县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(隽政发[2015]61号)

(十)《通城县国有土地房屋征收认定及处理办法》(隽政发[2018]20号)

(十一)其他相关法规和规范性文件

三、补偿方式

被征收人可选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

(一)货币补偿

1.被征收人选择货币补偿的,房屋征收部门按被征收房屋评估价值向被征收人支付货币补偿款。

2.被征收房屋为被征收人唯一住房且建筑面积不足40平方米的,按照40平方米计算给予补偿。

(二)房屋产权调换

1.被征收人选择产权调换的,由县人民政府提供用于产权调换的房屋,供被征收人选择,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。

2.被征收人须在政府提供的异地或就地(就近)项目中,在指定区域内选择房源进行产权调换。

3、产权调换以期房方式实行房票制。被征收人先与征收部门签订《通城县国有土地上房屋征收补偿协议书》,领取补偿款后,十五个工作日内将补偿款作为产权调换房屋预付款交至征收部门(调换房屋预付款缴纳标准为调换房屋价值的80%。房屋征收补偿款不足选购产权调换房屋金额80%的,按征收补偿款总额交纳。余款在交房时据实结清),征收部门根据征收补偿协议及房屋腾退验收单,与被征收人签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》,以房票形式作为产权调换凭证出具给被征收人。被征收人选择的产权调换房屋价值高于或低于房票面值时,差额部分直接以货币结算。

4、被征收人主体房屋建筑面积大于所选产权调换房源面积的部分,按被征收房屋评估价实行货币补偿;产权调换房屋面积原则上不得超过被征收的主体房屋建筑面积,产权调换房屋的户型面积超过被征收的主体房屋建筑面积,超过部分按市场价结算。产权调换房源建筑面积原则上控制在160平方米以内。

5、被征收房屋为被征收人唯一住房且房屋建筑面积不足40平方米的,按40平方米进行调换安置,被征收人不找补差价;调换安置的房屋建筑面积超过40平方米不足80平方米以内的部分,被征收人按产权调换房屋市场价的80%结算找补差价;80平方米(含80平方米)以上的部分,被征收人按产权调换房屋市场价结算找补差价。                                                     

6、产权调换房屋市场价的确定,按《国有土地上房屋征收评估办法》执行。

7、产权调换以被征收房屋权属证书为依据,按照“一证一户”原则,不进行分割安置。

8、产权调换房屋的权属登记发证由相关部门按有关规定程序办理。产权调换房屋面积未超过被征收房屋面积的,由税务部门根据有关政策免征契税;超过被征收房屋面积的,其超过部分由被征收人依法缴纳契税;未超过被征收房屋面积的相关行政事业性规费一律免收,超过部分由被征收人缴纳。

9、实施单位将房源信息予以及时公示,被征收人根据被征收房屋的情况,按照签订征收补偿协议时间的先后顺序获取选房顺序号,实行先签约先选房。     

10、产权调换房源(一)(异地房源):                               

项目名称:白沙新区

产权调换地点:隽水镇白沙社区                     

调换户型: B型商住楼(2+4户型,总建筑面积约715平方米);C型高层电梯套间房〈C1型建筑面积约125平方米,C2型建筑面积约145平方米,C3型建筑面积约175平方米)

预计交房时间:2020年12月31日 

享受优惠价标准:被征收人按签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》时间段享受产权调换优惠价;对超出原被征收主体房屋建筑面积的,超出部分按市场价结算。

(1)2019年06月28日前签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》的,B型商住楼优惠价为 2780元/平方米;C型高层电梯套间房优惠价为:7层以下均价 2760 元/平方米, 7层至15层均价 2860 元/平方米,15层以上均价2960 元/平方米

(2)2019年06月29日至2019年07月20日签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》的,B型商住楼优惠价为2880元/平方米;C型高层电梯套间房优惠价为:7层以下均价 2860 元/平方米, 7层至15层均价 2960 元/平方米,15层以上均价3060 元/平方米

(3)2019年07月21日以后未签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》的,视为放弃产权调换方式,自动选择货币补偿。

产权调换方式:

(1)被征收房屋为单独商铺或商住一体楼房的,可根据被征收主体房屋面积选择相对应的商铺和住房。

(2)被征收房屋为套间房的,只能选择电梯套房。                    

11、产权调换房源(二)(就地或就近房源): 

项目名称:柳堤滨河广场(暂定名)

产权调换地点:隽水镇民主路(原外贸局地块)

调换户型:高层电梯住宅房及商业裙楼

预计交房间:2021年6月

享受优惠价标准:被征收人按签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》时间段享受产权调换优惠价;对超出原被征收主体房屋建筑面积的,超出部分按市场价结算。

(1)2019年06月28日前签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》的,一层商铺优惠价为 36000元/平方米,二层商铺优惠价为 18000元/平方米;高层电梯套间房优惠价为:7层以下 3480 元/平方米, 7层至15层 3630元/平方米,15层以上为 3780元/平方米

(2)2019年06月29日至2019年07月20日签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》的,一层商铺优惠价为 38000元/平方米,二层商铺优惠价为 19000元/平方米;高层电梯套间房优惠价为:7层以下 3630 元/平方米, 7层至15层 3780元/平方米,15层以上为 3930元/平方米

(3)2019年07月21日以后未签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》的,视为放弃产权调换方式,自动选择货币补偿。

产权调换方式:

被征收房屋第一层为临街商铺的,根据实际营业面积在备选房源中选择第一层或一层以上商铺调换;被征收房屋第二层及二层以上的其他营业用房只能在备选房源中选择第二层或第三层商铺进行调换。

四、房屋征收评估

(一)房屋征收评估根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,房地产评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

(二)被征收人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起10日内,可以向原评估机构书面申请复核评估。被征收人对复核评估结果仍有异议的,自收到复核评估报告之日起10日内,申请咸宁市评估专家委员会鉴定。

五、征收补偿

(一)被征收房屋补偿价格:由选定的评估机构按照规定要求进行评估确定。

(二)室内装修及附属设施补偿:按选定的评估机构进行评估确定。

(三)临时过渡安置费:选择货币补偿的,从签订征收补偿协议后,腾退房屋之日起,按 12 个月计算临时过渡安置费,补偿标准以认定的被征收房屋建筑面积为准,每月5元/平方米(不足500元/月的按500元/月计算);选择产权调换的,按上述标准进行补偿,补偿时间自签订产权调换协议并交齐购房预付款之日起至产权调换房屋交付之日止。

(四)搬迁补偿费:按被征收房屋建筑面积8元/平方米一次性补偿,不足1000元的,按1000元/户补偿。

(五)设备拆装费:水、电、光纤(宽带)的开户按物价部门核定的价格一次性结算包干;其他设备拆装费按件计算:空调200元/台,热水器300元/台,太阳能400元/台。

(六)停产停业损失补偿费:因征收房屋造成停产停业损失,原则上按同地段、同类型商铺租金标准计算。选择货币补偿或白沙新区安置房源产权调换的,对被征收人给予6个月的一次性补偿;选择柳堤滨河广场房源产权调换的,不给予补偿。

被征收房屋必须具有房屋权属证明或经认定为合法建筑,且房屋用途为生产、经营性用房,有合法、有效的营业执照且营业执照载明的住所(经营场所)为被征收房屋,已办理税务登记并具有纳税凭证。

(七)其它补偿规定

1.房屋出租补偿:被征收房屋存在租赁关系,生产经营者不是被征收人的,由征收人对被征收人进行补偿,被征收人依照其与承租人的约定,分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿,并负责被征收房屋的搬迁腾退工作。

2.未经批准改变房屋用途为生产、经营的房屋补偿:征收个人住宅,被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的,应当按照住宅房屋给予征收补偿;已依法取得营业执照并在征收公告发布之日前连续纳税两年以上的,经相关部门认定后按其实际经营面积和经营状况给予适当补偿,补偿标准为:实际营业面积×该营业用房评估单价的50%+原房屋用途评估单价;未经批准无合法产权的违法建设,无论是否取得营业执照均不认定为营业用房。

3.不予补偿房屋:(1)自征收公告发布之日后,违规抢建的房屋及附属设施,一律强制拆除,不予补偿;(2)未经批准建设,认定为违法建筑的,将依法拆除,不予补偿;(3)超过批准期限的临时建筑,依法拆除,不予补偿。

六、政策性奖励

(一)征收补贴:签订征收补偿协议后,按照被征收主体房屋建筑面积评估价值,给予被征收人不超过评估价值 20% 的房屋征收补贴。

(二)签约奖:在规定期限内签订征收补偿协议的,征收人按照被征收主体房屋建筑面积的评估价值(不含装修),给予被征收人10%的奖励。

(三)腾退奖:签订征收协议并在规定期限内腾退房屋的,按被征收主体房屋建筑面积评估价值的(不含装修)5%予以奖励。

(四)团体协作奖:根据指挥部划定的协作范围,如期全面完成征收协议签订并腾退房屋的,40平方米(不含40平方米)以下的每户奖励5000元,40平方米至250平方米每户奖励10000元,独栋为250平方米以上的每户奖励20000元。

(五)购房补贴:签订征收协议之日起 12 个月内,购买通城城区具有《商品房预售许可证》的普通商品住房,征收人根据被征收主体房屋建筑面积评估价值(不含装修)按实际购房面积(不超过原面积)给予被征收人 10%的购房补贴。购房补贴对象仅限被征收人户籍家庭成员(指配偶、子女及父母)。

(六)选择货币补偿在规定期限内签订征收补偿协议并腾房屋的,可按本方案规定享受征收补贴、签约奖、腾退奖、团体协作奖和购房补贴;选择产权调换的,在规定期限内签订征收补偿协议并已腾退房屋的,可按本方案规定享受签约奖、腾退奖及团体协作奖。

七、争议处理

(一)征收补偿协议签订后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

(二)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议或者被征收人不明确、被征收人下落不明的,由房屋征收部门报请县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,在法定期限内可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

八、其他

(一)被征收房屋的姓名、房屋性质、房屋用途和建筑面积等,原则上以权属证书记载为准,权属证书未记载或者与房屋登记薄不一致的,除有证据证明登记薄有错误外,以登记部门房屋登记薄为准,对登记面积有差错,确需重新核实的,由 测绘机构实地测量核定;证载用途与实际用途不符的,由房屋征收部门组织相关部门根据有关规定,结合实际情况,进行认定处理。

(二)对未办理权属证书的土地、房屋权属和面积、用途等情况,由房屋征收部门组织相关部门根据有关规定进行认定处理。

(三)被征收人签订征收补偿协议时,需提交房屋所有权证、土地使用证、产权人身份证,户口薄等相关证件。房屋被依法征收后,土地使用权同时收回,土地及房屋权属证书等由征收部门提交相关部门注销。

(四)被征收房屋在规划红线范围内拆除后的剩余部分,一并纳入征收范围,进行一次性征收。

(五)被征收房屋腾退移交给房屋征收实施单位时,需保持原房屋结构完整,不得擅自拆除房屋及房屋的装饰、装修、附属物、附属设施。擅自拆除或破坏房屋及附属设施的,房屋征收部门将扣除相应的补偿款。

(六)被征收房屋有抵押、出租情形的,由被征收人与相关当事人自行协商解决。征收部门不承担抵押、租赁纠纷的任何责任。

(七)被征收房屋由棚户区改造项目指挥部组织统一拆除。

九、本方案未尽事宜按有关法律、法规、规章和相关文件的规定执行。

十、棚户区改造项目中集体土地上的房屋征收按照县人民政府有关城市规划内集体地上房屋征收补偿的文件规定执行。

十一、本方案由通城县城市棚户区改造指挥部、县住房和城乡建设局负责解释。


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