《通城县县城禁建区外集体土地上房屋征收补偿安置暂行办法》的文件解读

一、文件制定背景和必要性

《通城县征地拆迁补偿暂行办法》（隽政发【2016】52号）自2016年颁布实施以来，曾对我县城市规划区外集体土地上的房屋征收补偿工作发挥了重要的指导作用。但由于该《办法》有效期为二年，早已过期失效，且相关政策和程序已不适应现时期的农村集体土地上房屋征收补偿安置工作，不能继续作为征收补偿的有效依据。为了切实维护被征收人的合法权益，保障项目建设顺利进行，根据县政府有关会议精神，制订出台《通城县县城禁建区外集体土地上房屋征收补偿安置暂行办法》迫在眉睫。

二、政策依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国土地管理实施条例》

3、《中华人民共和国城乡规划法》

4、《湖北省土地征收工作程序暂行规定》

5、《咸宁市人民政府办公室关于公布咸宁市被征收土地地上附着物和青苗补偿标准的通知》

6、《通城县征地拆迁补偿暂行办法》

7、其他政策性文件

三、制订过程

根据相关法律、法规和政策规定，结合我县实际，在《通城县县城禁建区外集体土地上房屋征收补偿安置暂行办法》制订过程中多次召开专题会议，充分听取了相关单位和部门意见，充分调研论证后，进行逐条对照、研究，并经法制办进行合法性审查后，形成本《办法》。

四、文件主要内容

本《办法》共六章三十一条，主要明确了县城禁建区外集体土地上房屋征收补偿安置的依据和适用范围、征收对象、职责分工、征收程序、补偿安置方式、房屋重置价格、补助奖励标准、户籍人员统计、家庭人员分户条件、权属认定及法律责任等内容。

（一）明确部门职责

一是明确了县自然资源和规划局为农村集体土地上房屋征收的主管部门。集体土地上的房屋征收补偿、执行的法律依据为《土地管理法》、《土地管理条例》及《湖北省土地征收工作程序暂行规定》等法律法规，自然资源和规划局为土地行政主管部门，根据有关规定，集体土地上房屋作为地上附着物在征地过程中与土地一并征收补偿。

二是农村集体土地为农村集体所有，根据《湖北省土地征收工作程序暂行规定》及属地管理原则和工作实施的实际情况，属地乡镇人民政府应具体负责征收补偿安置工作的实施。

三是根据《土地管理法》有关规定，农业农村局是农村宅基地管理的职能部门，本办法明确了农业农村局在征地工作中有关宅基地征收补偿安置的具体职责。

（二）明确征收程序

为规范农村农民住宅的征收补偿行为，根据《土地管理法》及《湖北省土地征收工作程序暂行规定》，农村村民住宅作为地上附着物，须纳入土地征收程序实施，本《办法》第二章在此程序基础上对村民住宅的调查、征地补偿安置方案有关村民住宅内容、征地补偿登记涉及村民住宅应提交的证明材料、房屋权属来源资料不全或权属争议的调查认定、评估公司的选定办法、签订征收补偿协议要求与拒不腾退房屋的依法执行等程序进行了明确规定。

（三）明确补偿标准和安置方式

1、本《办法》第六条至第十条，主要明确货币补偿和宅基地安置两种方式、并对货币补偿和宅基地安置进行了具体解释；同时明确了房屋价值的评估方式和重置成本价及宅基地补偿标准。根据中纪委和最高人民法院有关文件要求，结合村民住宅不具有市场价值的实际情况，对“农村征地的房屋拆迁按建筑重置成本价补偿，宅地基按当地规定的征地标准补偿”。

2、本《办法》第十一条至第十四条，主要遵循“一户一基”政策，考虑农村村民住宅存在“一户多宅”现象，对其具有合法手续和无合法手续情形的补偿安置进行了具体规定，同时对已批未建宅基地的征收明确了处理办法。

3、本《办法》第十五条、第十六条，主要明确了被征收人家庭人员统计要求和分户条件；第十七条对不符合宅基地安置的情形进行了具体规定，对不符合安置条件的，不得进行宅基地安置。

4、本《办法》第十八条、第二十一条，对被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议和按期腾退住房的，制定了有关补助标准和奖励政策，主要目的是鼓励被征收人提前签约、搬迁，积极配合征收拆迁工作。

（四）明确法律责任

本《办法》第五章，主要明确被征收人、征收部门、实施单位及评估机构工作人员在房屋征收工作中弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊等违法行为的责任追究，以确保征收工作阳光操作、公正公平、依法征收。

《通城县县城禁建区内集体土地上房屋征收与补偿办法》文件修订解读

一、文件修订背景

《通城县城市规划区内集体土地上房屋征收与补偿办法》自2021年12月修订并实施以来，为我县集体土地上房屋征收发挥了重要作用，进一步完善了集体土地上房屋征收程序和补偿标准，规范了城市禁建区内集体土地上的房屋征收补偿行为。但在房屋征收过程中一些历史疑难问题的处理和安置价格标准不一等问题，原有政策的相关内容需进一步完善和明确。

二、文件修订依据和过程

为规范我县县城禁建区内集体土地上房屋征收补偿行为，切实维护被征收人合法权益，加快推进新型城镇化建设进程，保障各项建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规及有关规定，结合我县实际，修改过程中多次召开专题会议，听取相关部门专业人员意见，充分调研论证后，进行逐条对照、研究和修改，形成《通城县县城禁建区内集体土地上房屋征收与补偿办法》。

三、文件修订主要内容

（一）第七条，结合县有关集中安置点的有关文件规定，对规划区内集体土地上房屋征收选择实物安置的，可按规定选择在政府安排的集中安置点进行宅基地安置。

（二）第十四条进一步完善了对没有权属来源资料或建设手续不完备房屋的处理程序和要求。增加了集体土地上房屋“一户多宅”现象的处置办法，对其具有合法手续和无合法手续等情形的补偿安置进行了具体规定。

（三）第十六条增加了集体土地上房屋“住改商”的补偿标准。因规划区内集体土地上房屋征收应参照国有土地上房屋征收进行补偿，对类似“住改商”问题有必要明确具体标准，便于操作。

（四）第二十条按国有土地上房屋征收的奖励标准，同步将第二款腾退奖由原5％的调整为10％，删除第三款购房补贴，新增购房优惠价标准。