各乡、镇人民政府，县政府各部门，通城经济开发区管委会：

《通城县城市规划区违法建设处置办法（试行）》已经县人民政府同意，现予以印发，请认真遵照执行。

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（此件公开发布）

通城县城市规划区违法建设处置办法

（试  行）

第一章  总　则

第一条　为维护通城县城市规划的严肃性和权威性，提高国土空间规划治理能力，坚决遏制和依法查处违法建设行为，依法妥善处置违法建筑物（含相关设施，下同），依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《罚没财物管理办法》（财税〔2020〕54号）《湖北省城乡规划条例》等相关法律法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条  通城县城市规划区范围内违法建设的处置适用本办法。参照《通城县国土空间总体规划（2020－2035）》确定城市规划区范围为北起杭瑞高速以北的陶瓷产业园区边界，南至锡山森林公园，东抵菖蒲港河和锦山，西至武深高速及隽水镇镇界。

第三条  违法建设处置坚持“依法依规、拆罚并举、没罚并举、宽严相济、尊重历史、分类处置、属地管理、公开透明”的原则。

第四条  通城县违法建设管控工作领导小组（以下简称领导小组）负责本县违法建设的总体协调处理工作，负责历史遗留问题等突出问题的“一事一议”工作。

相关执法部门按《通城县城市规划区违法建设管控实施方案（试行）》（隽政办发〔2021〕17号）的职责分工，依法依规对相关违法建设行为进行查处。

第五条　执法部门在作出违法建设处置决定前，应当事先告知当事人并充分听取当事人意见，对当事人提出的事实、理由或者证据成立的，应当予以采纳；不成立而不予采纳的，应当说明理由。

第六条  违法建设当事人在收到行政处罚决定书后，在法定期限内既不申请行政复议，也不提起行政诉讼的，当事人不按规定履行行政处罚决定的，相关执法部门可依法申请人民法院强制执行。

对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由相关执法部门按职责分工依法予以公告，责令当事人限期自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，相关执法部门可以依法强制拆除。

第七条  对于没收的违法建筑物，由通城县财政局（国资局）负责接收、管理和处置。

第八条  违法建设行为的罚没收入以及违法建筑物的处置，按《罚没财物管理办法》（财税〔2020〕54号）执行。

第二章　违法建设行为的认定

第九条  本办法所称违法建设，是指违反《土地管理法》《城乡规划法》《建筑法》等法律法规进行的建设活动。违法建筑物指因违法建设行为而形成的建筑物、构筑物及相关设施。

本办法所称违法建设主要包括以下情形：

（一）违法占用土地进行建设的行为；

（二）取得合法用地手续，未取得《建设工程规划许可证》进行建设的行为；

（三）未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的行为；

（四）未经批准进行临时建设、未按照批准内容进行临时建设或者超过批准期限不拆除临时建筑物、构筑物的建设行为；

（五）擅自改变使用功能的建设行为；

（六）擅自买卖、转让《建设工程规划许可证》或利用失效《建设工程规划许可证》，利用越权审批的《建设工程规划许可证》等不合法手段和程序进行建设的行为；

（七）其它违反相关法律法规进行建设的行为。其中，违反水利和湖泊、交通运输、文物保护、林业、住房安全、城市综合管理等法律规定进行建设活动，由相应的行政主管部门依照相关法律规定查处。

第十条  下列建设项目，建设单位或个人应按规定申请办理《建设工程规划许可证》：

（一）新建、改建、扩建建筑物、构筑物、道路、市政管线等工程；

（二）改变原有外貌、结构、平面的装修工程；

（三）沿城市道路或者在广场上设置城市雕塑等美化工程；

（四）户外广告设施；

（五）各类临时性建筑物、构筑物。

第十一条　违法建设行为有下列情形之一，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形：

（一）取得《建设工程规划许可证》，但未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合原《建设工程规划许可证》或依法变更新《建设工程规划许可证》要求的；

（二）合法取得用地，未取得《建设工程规划许可证》，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件强制性内容要求的；

（三）合法取得用地，未取得《建设工程规划许可证》和城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，但建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合控制性详细规划、规划设计条件、地方技术管理规定和相关规范要求的；

（四）建设项目因架空层超高或地下车库、公共服务用房增加等导致不计容面积增加，未改变原审批用途，且满足相关规划建设要求的。

前款规定以外的违法建设行为，均为无法采取改正措施消除对规划设施影响的情形。

第三章  违法建设行为的处置

第一节  违法占用土地的违法建设行为的处置

第十二条　对违反通城县国土空间总体规划进行非法占地建设的，责令违法单位或个人限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物及相关设施，对占用农用地的，责令恢复土地原状，对符合土地利用总体规划非法占用土地建设的，没收非法占用土地上的新建建筑物和其他设施，并处非法占用土地每平方米300元以上1000元以下罚款。

第十三条  相关职能部门应根据部门职责组织拆除具有下列严重影响规划实施的情形之一的违法建筑：

1．违反城市总体规划、控规、专项规划等，依照法律法规及有关规定应当拆除的（拆除将对公共利益造成重大损害或其他严重后果的除外）；

2．违反生态保护红线和永久基本农田保护管制制度，在自然保护区、永久基本农田保护区、风景名胜区、森林公园、地质公园、湿地公园、饮用水源保护区等法定生态保护区中建设与所属法定保护区域的保护要求不一致的；

3．妨碍行洪、影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他危害水利工程安全的；

4．房屋质量经鉴定不能满足结构安全性能要求，或存在消防、地质等不宜整改的安全隐患的；

5．占用土地未纳入征用、征收储备范围，经征询集体土地所有权人或国有土地使用权人意见，不同意保留的；

6．影响公共安全或者侵犯社会公共利益、侵犯他人利益、矛盾纠纷不可调和的；

7．其他应当拆除的情形。

第十四条  违法用地上的建筑物拆除后，属地乡镇人民政府负责将违建所占土地恢复到违法占用行为发生时上一年度的土地利用现状地类。县自然资源和规划局应当按照有关规定及时做好该地块的现状地类变更工作。

第十五条  没收保留的建筑物，应当满足以下基本条件：

1．土地产权明晰、无权属争议；

2．符合国土空间规划用地功能，符合相关技术规范要求，且不影响规划实施；

3．具备开发建设所需基础设施配套等基本条件；

4．不影响交通、市容，经房屋质量鉴定满足房屋结构安全性能要求和消防安全；

5．不影响相邻权人权益或者相邻权人无异议；

6．不影响旧城、旧村改造及近期规划实施；

7．不属于法律、法规、规章以及上级规范性文件规定不能继续利用的情形。

第十六条　没收保留的建筑物，县财政局应会同相关部门按照有关规定依法完成土地征收程序后，再按下列规定进行处置：

1．拟公开招标、拍卖或协议出让的，县财政局委托具有相应资质的资产评估机构对建筑物评估作价后，由县人民政府连同土地使用权一并出让；

2．占用的土地用于基础设施、公共服务设施或公益事业，没收建筑物满足公益使用需求的，经领导小组审定同意，由县人民政府连同土地一并划拨给符合项目使用条件的单位使用。使用单位未经批准不得转让、变卖建筑物，不得擅自改变使用用途，不得进行不动产产权抵押和转让；

3．集体土地上的个人住宅，县财政局委托具有相应资质的资产评估机构对建筑物评估后，以协议出让的方式将其出让给符合农村个人建房条件的购买人；

4．临时使用。对暂时无法取得规划许可、土地审批等手续，经过评估，建筑工程质量鉴定、消防验收合格的，领导小组可组织相关部门研究制定临时过渡使用方案，安排给机关、事业单位、国有平台公司或者公益性单位临时使用，临时使用期限为一年。

临时使用时间内，能完成相关规划许可和土地审批的，可采用本办法第十六条1、2项方式处置。

一年内无法完成相关规划许可和土地审批，按规定拆除。

临时使用期间，不得擅自以新建、扩建、改建等方式改变建筑物现状。

第二节  取得合法用地手续，未取得《建设工程规划许可证》的违法建设行为的处置

第十七条  对未取得《建设工程规划许可证》的违法建设行为，由县城管执法局责令违法单位停止建设，并组织县住建、自然资源和规划、消防等部门对已建建筑进行规划实施评估。

第十八条  对无法采取改正措施消除对规划实施影响或存在安全隐患的，不符合相关技术标准和城市建设规定的，责令违法建设单位限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第十九条  经评估，现有建设虽未取得《建设工程规划许可证》，但尚可采取改正措施消除对规划实施影响，使建设方案符合土地出让合同和相关技术规定要求的，责令违法建设单位停止建设，进行整改，并依法依规向有关部门申请办理相关规划建设许可和补缴相关规费，并处违法建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

第二十条  城市规划区不得违反规划新建、扩建，原则上不得改建城乡个人住宅。

1．违规新建、扩建、改建个人住宅的，由县城管执法局责令违法建设单位拆除违建部分，并处违法建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

2．确实存在安全隐患或者因自然灾害造成毁坏的，经有相应资质的房屋安全鉴定机构鉴定为C级、D级危房的，房屋所有权人可与土地储备机构协商，由县土储中心对房屋和土地进行收储；对于唯一住房的，应保障危房户过渡期间的住房需求。

3．严禁以装修、加固为由进行墙改梁等改变和破坏建筑承重结构和主体结构的违法建设。

第三节  未按照《建设工程规划许可证》进行建设的违法建设行为的处置

第二十一条  建设项目建筑面积的合理误差界定。

1．建筑面积误差是指建设工程竣工验收时建筑平面尺寸、层数、高度与工程证一致，实测面积超出工程规划许可的建筑面积的数值。

2．建筑面积合理误差不得超过项目总建筑面积的1％，且累计建筑面积合理误差不得超过300平方米。分期核发《建设工程规划许可证》的，应按上述标准分期进行核算，且累计总建筑面积合理误差不得超过300平方米。

3．禁止将违法建设作为建筑面积误差进行处理。

第二十二条　建设项目未进行竣工验收前，建设单位可申请依法调整修建性详细规划，调整后的方案原则上不得突破原审批方案的各项技术指标。调整方案按法定程序审查和批准后，可按相关程序及调整后的内容办理建设工程规划许可变更，并以此作为验收核实的依据。

第二十三条  未按《建设工程规划许可证》进行建设，但降低了建筑层数、减少了计容建筑面积，且符合规划设计要求的建设项目，可直接申请办理竣工验收。

第二十四条  建筑平面尺寸、层数、高度等建设内容符合工程规划许可要求，核实的建筑面积在合理误差范围内，且经核实无明显违法建设行为的，规划条件核实时县自然资源和规划局在责令建设单位补缴了超建面积的土地出让金和相关规费后，办理规划条件核实手续。

第二十五条  建筑平面尺寸、层数和高度等建设内容符合工程规划许可要求，核实的建筑面积超出合理误差范围的，应当由县自然资源和规划局进行技术认定并提出处理意见，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，责令限期改正，并补缴相关规费，对按期改正的，处以建设工程造价百分之五的罚款，对逾期不改正的，处以建设工程造价百分之十的罚款。属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的，应当由县自然资源和规划局没收超建部分违法实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第二十六条  建筑平面尺寸、层数或高度等建设内容不符合工程规划许可要求，按以下方式处理：

1．经县自然资源和规划局技术认定，符合《咸宁市城市规划管理技术规定2015》和规划设计条件的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，由县自然资源和规划局责令违法建设单位限期整改，对按期改正的，处以建设工程造价百分之五的罚款，对逾期不改正的，处以建设工程造价百分之十的罚款。

2．经县自然资源和规划局技术认定，不符合《咸宁市城市规划管理技术规定2015》和规划设计条件的，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的，由县自然资源和规划局责令违法建设单位限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第二十七条  建设项目因架空层超高或地下车库、公共服务用房增加等导致不计容面积增加，未改变原审批用途，且满足相关规划建设要求的，按规定办理工程规划许可变更手续，补办超建不计容部分工程许可，全额缴纳城市基础设施配套费后，方可进行竣工验收。

第二十八条  建筑功能与《建设工程规划许可证》相关内容不符的，不予验收通过，并责令违法建设单位采取措施，恢复规划审批建筑功能，并处违法建设工程造价百分之五的罚款；对于无法恢复的，责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处违法建设工程造价百分之十以下的罚款。

第二十九条  同一建筑物中，违建部分不能与建筑合法部分分割的，在不影响规划实施的情况下，可采取没收超建面积相等的房屋的方式进行处罚。

第三十条  未经批准进行临时建设、未按照批准内容进行临时建设或者临时建（构）筑物超过批准期限不拆除的，由执法机关责令违法建设单位限期拆除，并恢复临时占用土地原状。拒不拆除的，可申请强制拆除，并处临时建设工程造价一倍的罚款。

第四章  其他规定

第三十一条  本办法所称不能拆除的情形，是指拆除违法建设可能影响相邻建筑安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对公共利益造成重大损害的情形；本办法所没收实物为经专业鉴定质量满足结构安全性能要求、无其他安全问题且具有一定的使用功能建筑部分。

第三十二条  罚款和没收违法收入的计算规则。

（一）建设工程造价按照有违法建设情形的单项工程整体造价确定。其中房屋建筑工程按照单体建筑物工程总价确定。已经完成竣工结算的违法建设，以竣工结算价作为工程造价，竣工结算价参照有资质的工程造价咨询机构审核结果或造价管理部门备案的竣工结算资料。尚未完成竣工结算的违法建设，可以根据工程已完工部分确定工程造价；未依法签订施工合同或者当事人提供的施工合同价明显低于市场价格的，应当委托有资质的造价咨询机构评估确定。

（二）建设项目超建面积没收违法收入的，对已经销售的，按销售平均单价与违法超建面积的乘积确定；不涉及销售、未销售或销售平均单价明显低于同类房地产市场价格的，执法部门应当委托有资质的房地产估价机构评估价值，违法收入按评估单价与违法超建面积的乘积确定。

第三十三条  违法建设行为处置完成后，违法建设单位方能依法依规按程序申请办理相关规划许可和不动产登记。

第三十四条  对于非违法用地上没收的建筑物，在办理不动产登记后，由县财政局按法定程序招拍挂变卖，难以变卖或者变卖成本大于收入的，经县财政局同意报县政府批准作为公益性质用房适用，公益用房包括但不限用于行政办公、公共服务、市政基础设施建设、公租房、廉租房等。

第三十五条  所有因违法建设处置造成的经济损失由违法建设单位或个人自行承担。

第五章  责任追究

第三十六条  行政执法部门查处违法建设行为后，违法建设当事人或者其他单位（个人）擅自占有、使用，恶意破坏违法建筑物的，由违法建筑物所在地的乡镇人民政府或者有关部门依法追究责任。

第三十七条  违法建设行为所在地的乡镇人民政府、执法部门、处置单位及其有关部门的工作人员对违法建设行为进行查验、移交、接收、管护、处置时，违法建设当事人或者其他单位（个人）妨碍执行公务的，由公安机关依法予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条  违法建设行为所在地的乡镇人民政府、执法部门、处置单位及其有关部门的工作人员在违法建设行为的查验、移交、接收、管护、处置等工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  监督管理

第三十九条  县行政执法部门及县财政局负责违法建筑物相关的政府信息公开工作。行政执法部门应按照《中华人民共和国政府信息公开条例》的规定及时、准确公开有关违法建筑物的没收情况，县政府公开处置方式、公开处置程序、公开处置结果，自觉接受社会监督。

第四十条  纪检监察机关依法加强对违法建设处置工作的监督，发现违纪违法行为的，依纪依法处理。县政府及相关部门加强违法建设行为处置的财政、审计监督。

第四十一条  建设管理部门应加强相关服务单位管理。县住建、自然资源和规划等部门应加强对设计单位、审查单位、监理单位、施工单位的监督管理，对违反有关法律法规、设计规范、职业道德的咨询建设管理服务单位，依照有关法律法规进行处理。

第七章　附则

第四十二条  本办法由县自然资源和规划局会同县财政局、县城管执法局、县住建局负责解释。

第四十三条  本办法施行之前的违建行为和违法建筑物作为历史遗留问题，根据建设时的法律、法规和相关规划进行认定。历史遗留问题可参照本办法和咸宁市、通城县有关历史遗留问题处理办法，由违法建设管控工作领导小组采取“一事一议”方式进行处置。

县域其他区域的违建行为可由属地乡镇人民政府参照本办法及其他相关文件执行。

第四十四条  本办法自2022年1月1日起施行，有效期二年。