各乡、镇人民政府，县政府各部门，通城经济开发区管委会：

《通城县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》和《通城县国有土地上房屋征收产权认定及处理办法》已经县政府2023年第14次常务会审议通过，现予印发，请认真遵照执行。

通城县人民政府

2023年9月20日

通城县国有土地上房屋征收与补偿实施细则

为规范我县国有土地上房屋征收和补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权利，根据《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）《湖北省城乡规划条例》的有关规定，结合我县实际，特制定本实施细则。

第一章总则

第一条县人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收和补偿工作。县住房和城乡建设局（以下简称房屋征收部门）具体组织房屋征收与补偿工作。

第二条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门与房屋征收实施单位签订书面委托合同，明确委托权限和范围以及双方的权利和义务。房屋征收实施单位所需的工作经费，由房屋征收部门会同县财政部门制定标准，列入征收成本。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

对房屋征收涉及的用地和规划论证、测绘、评估、法律、房屋拆除等服务性工作，房屋征收部门和有关单位委托具备有关资质的专业机构完成。征收决定公告后，房屋征收部门应公开专业机构的有关信息。

房屋征收部门负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督。

禁止其他单位组织房屋征收与补偿活动或不经委托参与房屋征收与补偿活动，建设单位或企业不得作为实施单位承担房屋征收与补偿工作。

第三条房屋征收部门应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平公开的原则，按照房屋征收先补偿、后搬迁的顺序进行。

第二章征收决定

第四条为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第五条　　房屋征收部门根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划（土地利用总体规划和城乡规划）和相关专项规划，将安居工程建设、旧城区改建纳入县国民经济和社会发展的年度计划，按规划部门出具的规划意见，合理确定房屋征收范围。

第六条符合本实施细则第四条第五项规定，为实施旧城区改建需征收房屋的，应当符合市人民政府制定的危房集中或基础设施落后的改建具体标准。县人民政府组织县住建、自然资源和规划、发改等相关部门和单位及专业人员按照具体标准进行认定，并公布认定结果，征求公众意见，经确定为危房集中或基础设施落后的并有80％以上被征收人愿意改造的，方可实施旧城区改建。

第七条房屋征收范围确定后，被征收人不得有在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建、装修房屋、转移变更、改变房屋用途或违规迁入户口及分户等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理有关手续。暂停期限不得超过一年。

第八条房屋征收部门应组织房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、结构、建筑面积、附属物及家庭成员等情况进行调查登记，并将调查结果在房屋征收范围内公布。在房地产调查评估过程中被征收人有义务据实向房屋征收部门和房地产评估机构提供房屋的相关证明材料，并配合调查人员和评估机构进行调查登记及实地查勘。

第九条房屋征收部门负责会同县自然资源和规划、城管执法等部门对征收范围内未办登记的建筑进行调查认定和处理。对认定为合法建筑的，按评估价格给予补偿；未超过批准期限的临时建筑，经评估按重置价折旧补偿；对认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，依法拆除，不予补偿。

第十条　房屋征收实施单位协助房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案报县人民政府。县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证，公开征求公众意见。征求意见期限不少于30日。并及时公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

因旧城区改建需要征收房屋的，在征求意见期限内，半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合征收与补偿规定的，县人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。

第十一条县人民政府作出征收决定前，实施单位须按照有关要求进行社会稳定风险评估。

第十二条作出房屋征收决定前，所有补偿费用应当足额拨付到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用不到位的，不得作出房屋征收决定。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的，产权调换房屋的价值应当计入征收补偿费用总额。

第十三条县人民政府作出房屋征收决定后，七日内应当公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利、咨询地点、监督电话等事项。

被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

房屋征收部门及房屋征收实施单位依法公开房屋征收与补偿有关信息，做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第三章征收评估

第十四条被征收房屋的价值，由具有三级以上资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，评估时间节点为房屋征收决定公告之日。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展工作，任何单位和个人不得干预。

第十五条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。

被征收人协商选定房地产价格评估机构的，由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在7个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。被征收人在7个工作日内协商不成，采取投票方式确定房地产价格评估机构的，参与投票的被征收人人数应当不少于被征收人总数的三分之二，半数以上参与投票的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为投票确定。采取投票、摇号等方式确定房地产价格评估机构的，应当公开进行并由公证机构现场公证，房屋征收部门公布确定结果。

第十六条对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向咸宁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第四章征收补偿

第十七条县人民政府根据不同情况，按照规定给予被征收人以下补偿：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋价值补偿中的房屋室内装饰装修价值补偿，由选定或者确定的房地产价格评估机构评估确定。

第十八条征收部门对按期签约、搬迁的被征收人，给予下列奖励。

（一）签约奖：在规定期限内签订征收补偿协议的，按被征收主体房屋建筑面积的评估价值（不含装修），给予被征收人10％的奖励。

（二）腾退奖：签订征收协议后，在规定期限内腾退房屋的，按被征收主体房屋建筑面积的评估价值（不含装修），给予被征收人10％的奖励。

第十九条签订征收协议后，房屋征收部门支付房屋征收补偿款之日起12个月内，选择货币补偿的被征收人在县人民政府提供的房源中购买普通商品住房的，由房源单位按该商品房的市场销售价格给予被征收人10％的优惠（优惠面积不超过原被征收主体房屋建筑面积）。优惠对象仅限被征收人户籍家庭成员（限本人、配偶、父母、子女）。

第二十条被征收人可选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。被征收人选择房屋产权调换的，由县人民政府提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。被征收人须在提供的产权调换房源项目中选择相应的产权调换房屋。

第二十一条产权调换房源原则上为单元式多层或高层套间房。根据产权调换房源情况，分为现房安置和期房安置两种方式。征收部门在拟订的征收补偿方案中应明确产权调换的房源情况（包括产权调换房源位置、结构、面积、栋号、楼层、房号及规划图等）及具体产权调换办法，及时公示房源信息。

被征收人根据被征收房屋的情况，按照签订征收补偿协议时间的先后顺序获取选房顺序号，实行先签约先选房。

产权调换房源安置对象只能为被征收人户籍家庭成员（限本人、配偶、父母、子女）。

第二十二条被征收人选择产权调换在规定期限内签订房屋征收补偿协议的，产权调换房屋按当年度成本价实行优惠。产权调换房屋优惠价按征收签约时间段在项目征收补偿方案中明确。

产权调换房屋成本价由具有资质的造价咨询公司按年度进行成本预算，并根据各征收项目情况，拟定安置房源优惠价报县人民政府批准实施。

第二十三条选择产权调换安置的，被征收人先与房屋征收部门签订《通城县国有土地上房屋征收补偿协议书》，补偿款到位后，7个工作日内将征收协议补偿款总额的80％作为产权调换房屋预付款缴纳至房屋征收部门指定账户，如征收协议补偿款总额超过所选产权调换房屋优惠价总额的，按所选房屋优惠价总额的80％缴纳预付款。产权调换房屋余款在产权调换房屋交付时据实结清。

被征收人在缴纳产权调换房屋预付款后，再与房屋征收部门签订《通城县国有土地上房屋征收产权调换协议书》。未按规定缴纳产权调换房屋预付款的，视为放弃产权调换，不再享受购房优惠价。

第二十四条产权调换房屋竣工验收合格后，房屋征收部门应及时组织房屋征收实施单位及房源建设单位通知被征收人办理房屋交付手续并结算差价，被征收人在30日内未办理交付手续的，视为放弃产权调换，不再享受购房优惠价。已缴纳的产权调换房屋预付款不计利息据实返还。

第二十五条被征收房屋为唯一住房，且房屋建筑面积低于50平方米的，按50平方米进行货币补偿或产权调换；选择产权调换的按50平方米进行调换安置，被征收人不补差价。调换安置面积超过50平方米至80平方米（含本数）以内的部分，按产权调换房屋市场评估价的80％结算；超出80平方米以上的部分，按市场评估价结算。

第二十六条产权调换房屋面积原则上不得超过被征收主体房屋建筑面积，如产权调换房屋面积超过被征收主体房屋建筑面积的，超过部分按产权调换房屋市场价结算。产权调换房屋市场价以房屋交付之日为估价时间节点，由房地产价格评估机构评估确定。

被征收主体房屋建筑面积大于产权调换房屋面积，剩余面积不足以选择相应户型面积50％的，只按被征收房屋评估单价实行货币补偿（该面积部分不享受购房优惠价）。

第二十七条被征收房屋证载用地面积大于实际建筑占地面积的，剩余面积参照住宅用地收购的规定标准进行补偿。

第二十八条产权调换以被征收房屋权属证书为依据，按照“一证一户”，不进行分割安置。

第二十九条产权调换房屋面积或价值未超过被征收主体房屋建筑面积或价值的，由县税务部门根据有关政策免征契税，超过被征收主体房屋建筑面积或价值的，其超过部分由被征收人依法缴纳契税；未超过被征收主体房屋建筑面积或价值的相关行政事业规费一律免收，超过部分由被征收人缴纳。

产权调换房屋的公共维修基金和物业管理费由安置对象承担。

第三十条被征收房屋的附属物及层高2.2米以下的车库、地下室、半地下室等建筑物，按重置价评估给予货币补偿。

第三十一条房屋征收部门应当对被征收人支付一次性搬迁补偿费、设备拆装费。

（一）搬迁补偿费按被征收房屋建筑面积8元／平方米计算，不足1000元的，按1000元／户补偿。

（二）设备拆装费按空调200元／台、热水器300元／台、太阳能400元／台进行补偿；水、电、燃气、宽带开户按物价主管部门核定的价格结算。

第三十二条　被征收人选择产权调换的，自签订产权调换协议并交齐产权调换房屋预付款之日起至产权调换房屋交付之日止，房屋征收部门应支付临时安置补偿费，补偿标准以被征收主体房屋建筑面积为准，每月5元／平方米，不足500元／月的按500元／月计算；使用征收部门提供周转用房的，不支付临时安置费；选择货币补偿的，按上述标准一次性支付十二个月的临时安置费。

第三十三条　　因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。

被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。

第三十四条被征收人改变房屋用途为生产、经营用房的，按县有关房屋征收认定及处理办法执行。

第三十五条因征收房屋造成停产停业损失，按同地段、同类型商铺租金标准，对被征收人给予6个月的一次性补偿。

第三十六条公有住宅房屋的安置补偿，原则上对产权单位按重置价折旧实行货币补偿，其公房内的住户由产权单位自行负责安置。对住户自行投入的室内装饰装修和附属设施，经评估后另行给予货币补偿。对公房住户腾退房屋后给予6个月过渡安置费。

第三十七条对符合保障性住房条件的公房住户，经批准后，纳入县保障性住房统一安置范围。符合住房保障条件而无房源安排的，可纳入租赁补贴实施分类保障。实行保障性住房安置的必须同时符合下列条件：

（一）必须是原公房单位的职工或其配偶、子女（或已登记备案的直管公房住户）；

（二）必须连续居住两年以上；

（三）在县城市规划区内无其他住房；

（四）未享受过住房制度改革和保障性住房待遇；

（五）每户最多只能申请一套保障性住房。

第三十八条房屋征收部门与被征收人按照有关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议签订后，征收人不履行补偿协议约定义务的，被征收人可以依法提起诉讼。被征收人不履行补偿协议约定义务的，县人民政府可以依法申请人民法院执行。

第三十九条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十条县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

第四十一条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十二条房屋征收部门应建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿的情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

第五章法律责任

第四十三条房屋征收部门及征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本实施细则规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十四条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的，责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十五条　　违反本实施细则规定，在房屋征收部门与被征收人未签订补偿协议或者县人民政府未依法作出补偿决定前，强制拆除被征收人房屋，迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十六条　　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十七条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十八条伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件或者有关证明材料骗取房屋征收补偿的，依法予以追缴，并依法追究有关责任人员的法律责任。

第四十九条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具有虚假记载或者重大差错的评估报告的，根据相关法律、法规进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产价格评估机构违反规定收费的，由价格主管部门依法处罚。

第六章附　则

第五十条　本实施细则由县住房和城乡建设局负责解释。

第五十一条　　本实施细则自2023年10月1日起施行，有效期二年。本实施细则施行前已实施未完成的房屋征收项目，按原征收决定载明的征收补偿方案和县有关规定执行。原印发的《通城县国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（隽政发〔2021〕12号）同时废止。

通城县国有土地上房屋征收产权认定及处理办法

为规范我县国有土地上房屋征收的认定和处理工作，维护公共利益，保障被征收人合法权益，依法处理违法建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等法律、法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第一条本办法适用于全县国有土地上房屋征收涉及权属、面积和用途等情况的认定和处理。

第二条房屋征收的认定及处理遵循尊重历史、依法调查、公平处理的原则。

第三条县住房和城乡建设局牵头，会同县自然资源和规划、城管执法、市场监管等部门按各自职能，密切配合，开展房屋征收认定工作。

第四条产权手续资料完整性的认定及处理

（一）凡持有《土地使用证》及《房屋所有权证》的，为产权手续完整，按评估价补偿。

（二）不能出具《土地使用证》及《房屋所有权证》，但经批准建设，能提供建设用地及报建审批材料，或清理整治补办补缴票据等有效凭据，经有关部门确认无异议的，可认定为产权手续完整，按评估价补偿。

（三）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，未办理相关审批手续，但能提供有效证明材料（包括继承遗产）的，可视为产权手续完整，按市场评估价，扣除相关手续费用后，予以全额补偿。

凡不属于上述情形，不能提供有效证件或证明材料的，视为无合法产权手续。

第五条无合法产权手续资料的处理

（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，不能按照本办法第四条提供相关证件或证明材料的房屋，按评估重置价折旧补偿。

（二）1987年1月1日至征收公告发布之日，未经批准建设，不能提供有效证明材料的房屋，在规定期限内签订征收协议并腾退住房的，经评估按重置价折旧补偿；逾期将依法拆除，不予补偿。

（三）未超过批准期限的临时建筑，经评估按重置价折旧补偿；超过批准期限的，依法拆除，不予补偿。

（四）在征收公告发布之日后，违规抢建的房屋，一律强制拆除，不予补偿。

第六条营业用房的认定及处理

（一）营业用房认定原则上以《土地使用证》及《房屋所有权证》登记为准，实际营业用房符合权属证书记载内容、且能提供工商营业执照或税务登记证的，按市场评估价予以全额补偿。

（二）取得合法产权未经批准改变房屋用途为营业用房的，被征收人能提交《土地使用证》《房屋所有权证》或工商营业执照、在征收公告发布之日前连续两年以上纳税凭据（经营性出租的，同时提交房屋租赁协议）等有效证件及证明材料，可按“住改商”用途给予补偿，补偿标准为：实际经营面积×该营业用房评估单价的30％＋原房屋用途评估价值；以测绘机构测量为准，不包括起居、厨卫、仓储及楼梯间等其他非营业用房。

（三）未经批准建设，无合法产权的，无论被征收人是否取得营业执照，均不认定为营业用房。

第七条土地、房屋面积的认定及处理

（一）已办理《土地使用证》《房屋所有权证》的土地、房屋面积，可直接依据权属证书认定。

（二）未取得土地、房屋权属证书或实际面积与证书面积不符及土地、房屋界线不清的，可由相关部门依据历史图册资料，结合现状，经测绘机构按照《房屋测量规范标准》测量后进行调查认定。

（三）擅自改变原规划设计，自行封闭的凹阳台、挑阳台或无柱走廊等，均按原设计要求，根据《房屋测量规范标准》计算面积。

（四）层高在2.2米以下的车库、地下室、半地下室等建筑物，经评估按重置价折旧补偿。

第八条产权发生转移、变更的认定和处理

（一）产权发生转移、变更的，按变更后的《土地使用证》《房屋所有权证》对产权人进行补偿。

（二）房屋权属发生转移变更未办理产权过户的，原则上对原产权人进行补偿，但如双方买卖合同已依法成立、且房屋已实际交付使用，能按要求提供有效证明材料的，按《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，可对受让人在扣除相关费税后进行补偿。

（三）征收公告发布之日起，被征收房屋不得进行产权转移、变更、抵押，相关部门不得办理有关转移、变更、抵押登记手续。

第九条认定程序

（一）房屋征收实施单位填写《通城县房屋征收认定表》，填报被征收人姓名、土地、房屋基本情况及所提请认定的有关内容，并提交相关资料。

（二）相关部门依据有关政策及本办法规定，结合实际情况对所需认定内容进行调查核实，并提出初步认定意见。

（三）将初步认定意见在征收范围内公示，公示期15天，经公示无异议或异议不成立的，视为最终确认结果，由县住房和城乡建设局出具认定意见书。

被征收人对县住房和城乡建设局作出的认定意见有异议的，可向县人民政府法制部门申请复核。由县人民政府法制部门从申请之日起15个工作日内组织复核，并将书面复核意见告知被征收人。

第十条县城禁建区内集体土地上房屋征收，对于没有权属来源资料或建设手续不完备的，经所在地组、村、乡（镇）人民政府、房屋征收实施单位调查、审核，并在本集体经济组织公示7天无异议后进行补偿；营业用房的认定参照本办法执行，经认定为营业用房的，按国有土地上类似营业用房评估价的80％予以补偿；经认定为“住改商”的，按国有土地上房屋“住改商”补偿标准的80％进行补偿。

第十一条本办法由县住房和城乡建设局负责解释。

第十二条参与房屋产权认定的部门及工作人员在房屋产权认定工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，并视情节严重追究相关责任。

第十三条本办法自2023年10月1日起施行，有效期二年。原印发的《通城县国有土地上房屋征收产权认定及处理办法》（隽政发〔2021〕14号）同时废止。